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本当の恐怖は20年後…憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘


190522タワーリングインフェルノ

怖い






1 :VとかAとか@過疎ブログ
本当の恐怖は20年後…憧れのタワマンは「時限爆弾」 マンション管理士が警鐘(前編)

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all












57 :VとかAとか@過疎ブログ
知ってた





4 :VとかAとか@過疎ブログ
>>1
マンションとは、誰も撤去費用を出さない脱法粗大ゴミである





897 :VとかAとか@過疎ブログ
>>4
わかる





5 :VとかAとか@過疎ブログ
その前に

東南海巨大地震で

大暴落






9 :VとかAとか@過疎ブログ
田舎の俺から言わせば
あんな地上数十メートルにあるコンクリートの立方体空間に
5千万とか1億とか出して買うとか狂気だよねって思う






12 :VとかAとか@過疎ブログ
高値のうちに売り抜けろってこったろ





14 :VとかAとか@過疎ブログ
武蔵小杉は哀れ、勝手にやってきて電車の便をどうにかしろと、鉄道会社に文句言う。





19 :VとかAとか@過疎ブログ
高層階で大規模火災が起きたらどうすんだろ





180 :VとかAとか@過疎ブログ
>>19
内部の廊下に接した避難階段(防火扉で2重に守られてる)が2箇所あるから、
それを使って1階に避難する。
内部の廊下が火災で使えないときや自室が火災で廊下に出られないときは
下階への避難梯子がある所までベランダの隔壁を蹴破って避難して下階へ
逃げて内部の廊下に出て避難階段から逃げる。
ただしいくらベランダの中とは言え、高度50mではしごで下階に下りるという
のはかなり恐そうではある。






26 :VとかAとか@過疎ブログ
これ以前からさんざん指摘されてただろ。
タワマン住むのは単なるバカだって。
その金で絶賛地価値上がり中の、軽井沢に豪邸建てたうちの親の判断は賢明だった。






27 :VとかAとか@過疎ブログ
今生きてる人間には関係ない話だけど
タワマンっていつかは崩れるんだよな?
もう日本中に履いて捨てるほどあるタワマンが
いつかは全部崩れ落ちるのかな
周辺への被害はどれほどのものになる?
それともそれまでに解体できるかな?






698 :VとかAとか@過疎ブログ
>>27
あれって、どうやって解体するんだろ?
相当な技術と金が掛かりそうだけど、住民は絶対に払わないよな。
税金で解体する事が確定してるようなもんだ。






714 :VとかAとか@過疎ブログ
>>698
ダイナマイトでドカーンってやるか上から徐々に崩していくかのどちらか





29 :VとかAとか@過疎ブログ
タワマン購入すると、、、

毎月10万以上積み立て払うことになり

結局賃貸のがお得なのか!






916 :VとかAとか@過疎ブログ
>>29
そもそも、それくらいの積み立て金を軽く払える人が買うもの





37 :VとかAとか@過疎ブログ
必ず住人の中に、中国人とか○○人とかいて、
とんずらするのがいそうだな。
総会もこじれそうw






54 :VとかAとか@過疎ブログ
バカじゃないだろうか?
高層ビルもマンションと一緒だし大規模修繕のノウハウも一緒だぞ?

ノウハウを持ってない建築会社はマンション建ててない管理組合の
連中が無知でも問題はない、費用は安くないがな






70 :VとかAとか@過疎ブログ
>>54
修繕出来もしないのに建ててるって少し前に話題になったよ
多分違いはテナントなら退去お願いしてスケルトンにして治すってことが可能だが
住まいは退去して直すって無理でしょ






55 :VとかAとか@過疎ブログ
例えばタワマンに住んでて修繕積み立てを何十年後の改装時にまとめて払います
でいざ時期になったらトンズラしてもいいの?これから先に住まないマンション
に金払う理由もないし






64 :VとかAとか@過疎ブログ
>>55
管理費と一緒で競売に掛けられるだけだぞ?

年中管理費や積立金滞納のマンションは競売に出てる
ちゃんと未納残高も出てるぞ






61 :VとかAとか@過疎ブログ
高層集合住宅は本来、貧乏人が住むもんだからね
セレブの象徴みたいにして売ってる不動産屋がアコギだわ






62 :VとかAとか@過疎ブログ
特殊だから、修繕費もぼったくられそうだわな。
一戸建てでもマンションでも、ふつうが一番。

30階とか雰囲気でつくっているようにしかみえない。
森ビルみたいなレベルまでやらないと、災害時にはひどいことになりそう。






71 :VとかAとか@過疎ブログ
年数経ってからの修繕がとんでもないリスクなんだよな
持ち家なら最悪DIYで強引に乗り切れるんだが






84 :VとかAとか@過疎ブログ
そりゃそうだろ
なぜあんなもんに憧れるのか






85 :VとかAとか@過疎ブログ
大規模修繕の時にマンション管理とかにあたったら大変だしな





93 :VとかAとか@過疎ブログ
こういうのわかっててなんで買うんだろうな賃貸でいいのに
家賃よりローンのほうが安いって考えるんだろうけどそれで得するのは
ローン会社だけだぞ






94 :VとかAとか@過疎ブログ
普通に考えてそうだろう
建設に規制かけとけよとすら思う






98 :VとかAとか@過疎ブログ
一番「バカだなーこいつ」と思う事例は
タワマンを借金して買ってる若者世帯
しかもかなり多い
今の若者は将来全員負動産持ちかな?と思うくらいバカが多い






121 :VとかAとか@過疎ブログ
新宿から1時間かかる八王子の高尾駅からさらにバスで15分かかる山奥に
新築庭付き一戸建てを1900万円で買った俺は勝ち組






122 :VとかAとか@過疎ブログ
俺は蚊と友達だから高い所に住めない





127 :VとかAとか@過疎ブログ
湾岸ではない地区の区内超高層賃貸だが、まあちょこまか修繕してるわ。
5年くらい前に半年くらい掛けて外壁補修してたし
最近では5年に1回くらいはエレベータ(全部で5基ある)を1基ずつ交換してる。
何十階もあるからエレベータの老朽化も激しいんだろうな。高層階対応から交換してる。
他にもエントランス改修やらオートロック取り替えやら
分譲だったらベラボーなカネがかかるような気がする。






129 :VとかAとか@過疎ブログ
持ち家だって年数が経ちゃ痛むわけだし

どうなんでしょうね






228 :VとかAとか@過疎ブログ
>>129
戸数の多い超高層マンションはどう考えてもハイリスク物件でしかない
将来的に一戸建てのメンテとは比べものにならない修繕費がかかるよ
どうしても住んでみたけりゃ賃貸一択だと思う






151 :VとかAとか@過疎ブログ
新築マンション購入→10年以内に転売し新築マンションに引っ越す

25年で3回やったけど
収支出したら同地区同レベルの賃貸に住む費用よりも安く済んでる

歳取ったら
嫁さんと一緒に温泉付き高級有料老人ホームに住む
こんな感じに考えてるよ






168 :VとかAとか@過疎ブログ
知人が敷地3000坪に平屋の家を建てて暮らしてる
連休中に泊まりに行ったけど田舎で都市部まで遠いけどこういうのも
ありかなと思った
ちなみに土地建物で2000万ちょっとらしい






188 :VとかAとか@過疎ブログ
だから戸建てにしとけとあれほど・・





182 :VとかAとか@過疎ブログ
人気の駅周辺に土地つき一戸建て
これ最強






186 :VとかAとか@過疎ブログ
縦に伸びた貧乏長屋





190 :VとかAとか@過疎ブログ
マンションは賃貸するもの
買うとか無いわ






195 :VとかAとか@過疎ブログ
タワマンは情弱専用だからな…





200 :VとかAとか@過疎ブログ
タワマンに住む高所得者を心配をする、低所得者の意見などいらんだろ





265 :VとかAとか@過疎ブログ
>>200
街中に建ってるから放置されると危なくてしょうがなくないか?
台風で高層から窓ガラスが降ってくるとか想像しちゃう






202 :VとかAとか@過疎ブログ
売る事もできずに持ってると、大変な事になるわけか





236 :VとかAとか@過疎ブログ
金持ちはいくらでも買えばいいよ。

年収1000万くらいのカツカツの収入でリスクの高い集合住宅買うなと言う話






239 :VとかAとか@過疎ブログ
修繕積立費と管理費、駐車場代で賃貸の家賃ぐらいかかるだろ
マジで酷いな






194 :VとかAとか@過疎ブログ
修繕費が足りなくなるよりも、修繕できる職人がいなくなる方が先だと思う。
大工や職人ぞんざいに扱ってきたツケだね。






247 :VとかAとか@過疎ブログ
タワマンに憧れるそれ自体が間違いだとなぜわからんのかね





259 :VとかAとか@過疎ブログ
ドルアーガの塔にあこがれて
タワマン買うんだよ。たぶん






110 :VとかAとか@過疎ブログ
タワマンってアゲマン?サゲマン?どっち?





140 :VとかAとか@過疎ブログ
マンション所有ってばば抜きだよな
どこまで所有してどこで売るかが問題
最後まで持ってた奴は死亡w






58 :VとかAとか@過疎ブログ
買うなら土地付き1戸建てやね











          ____
        /      \
       /  ─    ─\
     / U  (⌒) (⌒) \ やっぱ一戸建てだよね
     |       (__人__)    | ___________
     \      ` ⌒´   ,/ | |             |
___/           \ | |             |
| | /    ,                | |             |
| | /   ./             | |             |
| | | ⌒ ーnnn          |_|___________|
 ̄ \__、("二) ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄     _|_|__|_

でも賃貸が一番楽で好き
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